Dịch vụ của chúng tôi

Thẩm định giá - Định giá

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp.

Định giá tài sản là hoạt động định giá, định giá mang tính chất khách tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, có liên quan đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau.

Trên thực tế không có sự phân biệt rõ ràng giữa định giá và thẩm định giá vì công việc của định giá và thẩm định giá đều là xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc này được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực và tuân theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
 

a, Định giá là gì?

"Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định".

Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.

b, Thẩm định giá là gì?

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đó đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

- Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định”.

- Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.

- Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

- Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị  trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam  hoặc thông lệ quốc tế”.

- Theo Luật giá 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Việt Nam: "Thẩm định giá" là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá".

Định giá và thẩm định giá

Tiêu chí

Định giá

Thẩm định giá

Định nghĩa

“Định giá bất động sản là họat động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định” (điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản của Việt Nam).

“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam).

Bản chất

Định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản bất động sản của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doạnh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước theo một trình tự và thủ tục nhất định? Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh hoặc Cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.

Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được Nhà nước quy định? Kết quả thẩm định giá bất động sản chỉ mang tính tư vấn và thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường.

Tính pháp lệnh

 - Định giá của Nhà nước chỉ được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước? Những mức giá do Nhà nước quy định mang tính pháp lệnh rất cao, bắt buộc mọi đối tượng phải chấp hành nghiêm chỉnh.

 - Định giá của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh không mang tính pháp lệnh. Nếu các mức giá đã quy định phù hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận; nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh.

 - Đối với thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng. Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng là một trong những căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vốn vay ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Phạm vi

-    Phạm vi định giá của Nhà nước được thể hiện ở danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá. Nhà nước chỉ định giá một số ít hàng hóa dịch vụ quan trọng có ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân.

-       Phạm vi định giá của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh rất rộng: tất cả hàng hóa dịch vụ không thuộc danh mục hàng hóa do Nhà nước định giá.

-   Đối với thẩm định giá, ngoài phạm vi hàng hóa dịch vụ do nhà nước định giá, tài sản của Nhà nước (nếu không qua đấu thầu, đấu giá) còn lại đều là đối tượng của thẩm định giá.

Trình tự, thủ tục ra quyết định

Đối với định giá của Nhà nước: Trình tự định giá tài sản, hàng hóa dịch vụ phải tuân thủ một cách chặt chẽ theo quy định của pháp luật được thể hiện theo các bước sau:

- Tổ chức, doanh nghiệp phải lập phương án giá tài sản, hàng hóa dịch vụ theo quy định của nhà nước trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

-  Sau khi nhận được phương án giá, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định phương án giá, căn cứ vào quy định hiện hành để quyết định mức giá.

-  Cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức họp với các ngành có liên quan trước khi ban hành quyết định giá.

-  Cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định giá.

-  Đối với định giá của chủ sỡ hữu, người sản xuất kinh doanh: Trình tự định giá đa dạng do chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh chọn lựa quy định.

Đối với thẩm định giá: trình tự thẩm dịnh giá thường qua các bước cơ bản sau:

-   Khách hàng nộp đơn yêu cầu thẩm định giá.

-   Tổ chức thẩm định giá nghiên cứu hồ sơ, xác định mục đích thẩm định giá, lập quy trình, phương pháp thẩm định giá được nhà nước quy định để tiến hành thẩm định giá.

-   Tiến hành điều tra, khảo sát về đối tượng thẩm định giá, tình hình thị trường của tài sản bất động sản cần thẩm định giá, thu thập các thông tin có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá? Áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.

-   Viết báo cáo kết quả thẩm định giá và thông báo (Chứng thư thẩm định giá) cho khách hàng.

 

 

Trình độ chuyên môn

-   Việc ban hành quyết định giá của Nhà nước do cơ quan có thẩm quyền ban hành, dựa trên sự tham mưu, đề xuất của cơ quan chuyên môn?kết quả mang tính tập thể.

-   Việc định giá của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh có thể mang tính cá nhân hoặc tập thể và dựa theo tín hiệu của thị trường và cũng đòi hỏi phải được đào tạo chuyên môn, nhất là việc định giá của các đơn vị sản xuất kinh doanh.

-   Đối với thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá hoàn toàn phụ thuộc vào thẩm định viên?Trong công tác thẩm định giá đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức nghề nghiệp và việc áp dụng linh họat các phương pháp thẩm định giá của thẩm định viên.

Về tổ chức

- Đối với hàng hóa thuộc danh mục do Nhà nước định giá, tổ chức định giá là các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.

-  Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh được quyền tự định giá đối với những tài sản, hàng hóa dịch vụ ngoài danh mục Nhà nước định giá theo đúng pháp luật. Việc định giá thường do các bộ phận nghiệp vụ chuyên môn đề xuất và lãnh đạo đơn vị quyết định

- Đối với thẩm định giá: Các nước có hiệp hội thẩm định giá, hiệp hội thẩm định giá là một tổ chức xã hội-nghề nghiệp của những người làm công tác thẩm định giá, chỉ có những người đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá mới được tham gia vào hiệp hội. Nếu vi phạm sẽ bị khai trừ khỏi hiệp hội và đương nhiên sẽ không được hành nghề thẩm định giá.

-  Ở Việt Nam, thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp, là các doanh nghiệp thẩm định giá.

Căn cứ pháp lý thực hiện

-  Đối với tài sản do Nhà nước định giá thì việc định giá của cơ quan có thẩm quyền định giá phải căn cứ vào quy định của Pháp lệnh Giá và các văn bản hướng dẫn thực hiện (Quy chế tính giá tài sản hàng hóa dịch vụ ban hành kèm theo Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

-  Đối với hàng hóa do chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh tự định giá thì căn cứ vào chức năng, quyền hạn do pháp luật quy định.

-  Đối với Thẩm định giá: Doanh nghiệp họat động thẩm định giá phải căn cứ vào quy định của Pháp lệnh Giá và các văn bản hướng dẫn thực hiện (Nghị định của Chính phủ số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá) và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan.