Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch khá phổ biến trong kinh doanh bất động sản trên thực tế và được quy định trong các văn bản về kinh doanh bất động sản. Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, có thể hiểu về khái niệm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua nhà về việc xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau tại thời điểm nhà ở đang trong quá trình xây dựng chưa được nghiệm thu. Bên bán sẽ bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua khi nhà ở được nghiệm thu và đưa vào sử dụng; ngược lại, bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán giá trị nhà ở cho bên bán sau khi nhận bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.
Quy định cơ bản về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
Thứ nhất, chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện đặt ra đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các nội dung này được quy định cụ thể hơn tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Thứ hai, điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch mua bán phải bảo đảm: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”; “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đầy đủ kiện được bán, cho thuê mua”; Trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán đã ký kết. “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.
Trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua. Ngoài ra, chủ đầu tư phải bảo đảm sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Thứ ba, hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản. Các bên được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.
