Điều kiện bàn giao nhà chung cư là vấn đề quan trọng mà cả phía chủ đầu tư và người sở hữu nhà chung cư cần nắm rõ. Bởi, nếu không đảm bảo điều kiện bàn giao có thể sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý và những ảnh hưởng do chất lượng nhà chung cư đem lại. Theo đó, bàn giao nhà chung cư gồm có các điều kiện sau:
1. Đã hoàn thành công trình xây dựng
Tại khoản 3 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
…
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
…
Theo quy định trên, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng sau khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà theo tiến độ ghi trong dự án và phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Như vậy, việc đảm bảo hoàn thành xây dựng nhà chung cư là điều kiện đầu tiên để thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng.
2. Đã được nghiệm thu và đảm bảo yêu cầu xây dựng
Khoản 1 Điều 124 Luật Xây dựng 2014 (bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020) nêu rõ, việc bàn giao công trình xây dựng phải đảm bảo:
- Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
- Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng…
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 123 Luật Xây dựng 2014 thì nhà chung cư hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định.
Theo đó, người giám sát thi công xây dựng phải thực hiện nghiệm thu công việc xây dựng trong khoảng thời gian không quá 24 giờ kể từ khi nhận được đề nghị nghiệm thu công việc xây dựng của nhà thầu thi công. Trường hợp không đồng ý nghiệm thu phải thông báo lý do bằng văn bản cho nhà thầu thi công xây dựng. Việc nghiệm thu phải được lập thành biên bản theo quy định pháp luật.
Như vậy, đối chiếu với các quy định nêu trên thì khi nhận bàn giao nhà, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp chủ đầu tư chưa đưa ra được giấy tờ chứng minh đã hoàn thành công tác nghiệm thu công trình thì chủ đầu tư đó chưa thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật xây dựng hiện hành.
3. Bàn giao đầy đủ giấy tờ, hồ sơ
- Hồ sơ bàn giao cho người mua nhà
Theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư gồm:
1. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
2. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
3. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
4. Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).
5. Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
6. Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
7. Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
8. Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
10. Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).
Theo đó, nhận bàn giao chung cư, người mua cần lưu ý kiểm tra đầy đủ các hồ sơ, tài liệu trên.
- Hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư
Theo khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công xây dựng phải bàn giao hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho chủ đầu tư các tài liệu liên quan đến căn hộ đó gồm:
+ Bản vẽ hoàn công;
+ Quy trình hướng dẫn vẫn hành;
+ Quy trình bảo trì công trình;
+ Danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế…
- Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư
Theo khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư gồm 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính gồm:
+ Bản vẽ hoàn công (có bao gồm danh mục bản vẽ kèm theo).
+ Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình.
+ Quy trình vận hành, khai thác công trình, bảo trì công trình.
+ Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn.
+ Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trong đó có quy định cụ thể chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng.
