Theo quy định tại điểm ạ, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, đã giao dịch Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Từ những quy định nêu trên có nhiều ý kiến cho rằng đã giao dịch có liên quan đến bất động sản đều phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 về một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản nếu các bên có yêu cầu thì mới công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế đang diễn ra một giao dịch Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản không cần thiết phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực bởi một số lý do như sau:
Thứ nhất, quy định Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất không có chỗ nào quy định khi giao dịch hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Thứ hai, ví dụ một tài sản là bất động sản đã kê biên được đưa ra bán theo hình thức bán đấu giá theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 101 Luật thi hành án Dân sự 2008, việc thực hiện bán đấu giá tài sản đã kê biên là được thi hành theo bản án, quyết định đã có hiệu lực của tòa án. Như vậy, ngay từ khi xuất hiện của tài sản này đến khi đưa ra Bán đấu giá là được nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ và đưa ra quyết định.
Khi đưa tài sản là bất động sản ra bán theo hình thức Bán đấu giá tài sản phải thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định của Luật đấu giá tài sản 2016 để bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan; Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên… được quy định tại Điều 6 Luật đấu giá tài sản 2016 đã quy định.
Việc đấu giá tài sản pháp luật đã quy định trình tự, thủ tục đấu giá tài sản công khai rộng rãi thông qua một số thủ tục như giao kết Hợp đồng tổ chức đấu giá; Ban hành quy chế đấu giá; Niêm yết việc đấu giá tài sản; Thông báo rộng rãi...mới đủ điều kiện để thực hiện tổ chức một cuộc đấu giá là nhằm nâng cao tính công khai, khách quan thể hiện một giao dịch dân sự đảm bảo không có sự lừa dối.
Để có một kết quả đấu giá thành là trải qua những quy định về trình tự, thủ tục đảm bảo đúng pháp luật mới tiến tới việc giao kết Hợp đồng mua bán tài sản đó. Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản thông qua tổ chức có chức năng hoạt động trong lĩnh vực hành nghề đấu giá đã thực hiện đầy đủ theo trình tự, thủ tục Bán đấu giá là thể hiện được sự công khai, minh bạch và là sự giám sát, chứng kiến của bên thứ ba trong việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là đúng pháp luật thì việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá cho loại tài sản là bất động sản không cần thiết.
Bản chất của việc giao dịch bất động sản phải thông qua luật công chứng hoặc chứng thực để ngăn chặn việc giao dịch đó là bị lừa dối, bị cưỡng ép…trái pháp luât. Vì vậy, nhà làm luật đã ban hành ra một quy định khi giao dịch bất động sản phải được bên thứ ba có đủ năng lực hành vi dân sự và hơn thế nữa là có đủ hiểu biết, đủ tiêu chuẩn được là công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự đó.
